Ortaklığın Giderilmesi İzale-İ Şuyu Davası

Ortaklığın Giderilmesi İzale-İ Şuyu Davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malda ortaklar arasındaki paydaşlığa son vererek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan, davanın tüm tarafları için benzer sonuçlar doğuran bir dava türüdür.

Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davası taşınmaz malın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, menkul veya gayrimenkule ortak olan tüm paydaşlara karşı herhangi bir paydaş tarafından açılabilir. Davayı paydaşlardan her biri ayrı ayrı açabileceği gibi birden fazla paydaş diğer paydaşlara karşı da açabilir. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Taraf teşkili sağlanmadan yani tüm hissedarlara dava dilekçesi tebliğ edilmeden davanın görülmesi mümkün değildir.

Davanın seyri esnasında paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Tüm mirasçılar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir. Bu nedenle çok hissedarı bulunan taşınmazlar için açılan ortaklığın giderilmesi davaları iyi takip edilmezse çok uzun yıllar sürebilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme Harç ve Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davası matbu harca tabi bir davadır. Her ne kadar davayı açan paydaş dava harcını ve mahkeme giderlerini davanın başında ödemek zorunda kalsa da davanın sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri payları oranında taraflara yükletilir.

Bu davalarda davanın kazananı veya kaybedeni olmaz, davanın tarafı olan herkes davadan aynı şekilde etkilenir.

Davanın Seyri

İzale-i şüyu davasının tarafları malı nasıl bölüştürecekleri hususunda dava sırasında anlaşarak bu anlaşmayı hakime bildirebilirler. Hakim bu anlaşma doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Taraflar malın paylaşılması konusunda anlaşamazlarsa ortaklığın aynen taksim suretiyle yahut satış suretiyle ortaklığın giderilmesini talep edebilirler.

Aynen Taksim

Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, hakim öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır. Bunun için; taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı, tarım arazilerinin niteliği, imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir.

Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez.

Aynen bölünerek taksimin mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Taşınmaz malın satışı, mahkeme vasıtasıyla değil satış memurluğu veya icra dairesi marifetiyle yapılır.

Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Ancak tüm paydaşlar bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaştıkları takdirde satış yalnızca paydaşlar arasında yapılır.

Paydaşlığın satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi muhtesat varsa bunların taşınmazla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta paydaşlar arasında ihtilaf yoksa muhtesatın değeri ayrıca belirlenerek, bu bedel satış sonrasında muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara dağıtılır. Taşınmaz üzerinde meydana getirilen ağaç, bina vs. gibi muhtesatların kim tarafından meydana getirildiği tüm paydaşlar tarafından açıkça kabul edilmiyorsa, muhtesatı meydana getirdiğini iddia eden paydaşın bu hususta muhtesatın aidiyetinin tespiti davası açması gerekmektedir. Muhtesatın aidiyetinin tespiti ile ilgili detaylar için ilgili makalemize bakabilirsiniz.

Eğer taşınmaz malda kat mülkiyeti kurmak mümkünse, hakim kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını çok iyi araştırmalıdır. Çünkü kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmaz malda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Önalım Hakkı

Günümüzde ortaklığın giderilmesi davası daha çok paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda hissedarlardan birinin kendi payını hissedarlar dışında üçüncü bir kişiye satması sonucunda, pay satın alan bu üçüncü kişinin ortaklığın giderilmesi davası açması şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Genellikle ata yadigarı olan ve mirasçıların büyük bir kısmı tarafından satışı istenmeyen taşınmazlar, hisserdarlardan birinin hissesini bir yatırımcıya satması ile ihale yoluyla satış tehdidi altına düşmektedir. Burada diğer hissedarların yasal önalım hakkı bulunup, ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra da eğer süresinde ise önalım hakkını kullanmak üzere tapu iptali tescil davası açabilir ve bu açılan dava ortaklığın giderilmesi davası bakımından bekletici mesele yapılır. Bu durumda önalım davası kesinleşinceye kadar taşınmazın satılması gündeme gelemeyecektir. Önalım davasının şartları ve detayları için ilgili makalemizi inceleyebilirsiniz.

Ehil Mirasçılık

Toprak Koruma ve Tarım Arazi Kullanımı Kanununda 2014 yılında yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin bölünmesini engellemeyi ve bizzat araziyi kullanan kişilerin elinde kalması amaçlanmıştır. Buna göre ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazın tarım arazisi olması ve paydaşlardan birinin bu tarım arazisini işlemesi halinde, toprağı işleyen bu paydaşın önalım hakkı bulunmaktadır. Ehil mirasçılıkla ilgili daha detaylı bilgi için ilgili makalemize göz atabilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Dava Şerhi

Ortaklığın giderilmesi davası açıldığında tapu kütüğüne bu dava ile ilgili şerh verilmektedir. Bu şerh satışa engel değildir. Ancak ortaklığın giderilmesi davası devam ederken herhangi bir sebeple açılan tapu iptali ve tescil davası gibi pay sahibinin değişmesine sebebiyet verecek bir davanın açılıp bu davada tedbir kararı alınması halinde artık satış mümkün değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davaları, ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz ve taşınır eşyanın çokluğu, hissedarların sayısı, dava devam ederken açılması muhtemel özellikle önalım hakkının kullanılmasından kaynaklı tapu iptali tescil davası, muhtesatın aidiyetinin tespiti davası, kamulaştırma davası gibi davalar nedeniyle uzun sürebilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazlar birden fazla ise ve bazıları için bekletici mesele yapılmış davalar var ise, bu taşınmaz bakımından tefrik kararı verilerek diğerleri açısından davanın devamı sağlanabilir.

Özellikle taraf teşkilinin hızlı bir şekilde sağlanması, davanın seyri esnasında vefat eden hissedarlarının mirasçılarının davaya hızlı bir şekilde dahilinin sağlanması için davanın sıkı takibi gerekmektedir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davaları, bilirkişi raporlarının incelenmesi ve gerekli itirazların yapılması, satış aşamasında mağduriyetlerin yaşanmaması ve ayrıca taşınmaz ve taşınır malvarlığının cinsine ve özelliklerine göre uzmanlık gerektiren davalar olması sebebiyle alanında uzman bir avukattan yardım almanızı tavsiye ederiz.