Önalım Şufa Hakkı 2022

Önalım Şufa Hakkı; bir taşınmaz satışa çıktığında hak sahibinin o taşınmazı öncelikli alma hakkına sahip olmasıdır. Önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşımazlar için söz konusudur ve ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda herhangi bir payın satışının yapılmasıyla bu hak kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı; yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır.

YASAL ÖNALIM HAKKI NEDİR?

kocaeli en iyi ceza avukatı

TMK’ nın 732. maddesinde önalım hakkı “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” şeklinde düzenlenmiştir.

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda pay sahibinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda ortaya çıkmaktadır. Böylesi bir durumda satılan işbu payı satın almak isteyen diğer bir paydaşın payı alan üçüncü kişi aleyhine önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açması gerekmektedir. Ayrıca belirtmek gerekir ki önalım hakkı; yalnızca payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, pay sahibinin payını başka bir pay sahibine satması halinde diğer bir paydaş aleyhine önalım davası açılamaz.

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, taşınmazın tamamının satışında önalım hakkı kullanılamaz, ancak taşınmazın bir kısmın satışı mevcut ise önalım hakkı kullanılabilir. Aynı zamanda; taşınmaz kat irtifakına ya da kat mülkiyetine tabi ise önalım hakkı kullanılamaz. Yine; paylı mülkiyete tabi taşınmazda tüm paydaşları kapsayacak şekilde fiili taksim sözleşmesi yapılmış ise önalım hakkı kullanılamayacaktır.

TMK madde 733 “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” şeklindedir.

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI NEDİR?

TMK madde 735 “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır” şeklindedir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taraflar arasında yazılı olarak düzenlenen bir ön alım sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi ile mümkün olmaktadır. İşbu hak; sözleşmeye taraf olan pay sahibinin sözleşmeye konu payını üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine tek taraflı irade beyanıyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında talep yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh verildiği tarihten 10 yıl geçtikten sonra her halükarda düşer.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar Nelerdir?

  • Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattıktan bir süre sonra sattığı payı geri satın alırsa bu kişiye karşı önalım hakkı kullanılabilir.
  • Bağışlama halinde önalım hakkı kullanılamaz.
  • Trampa halinde önalım hakkı kullanılamaz.
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
  • Ölüme bağlı tasarruf halinde önalım hakkı kullanılamaz.
  • Tapusuz taşınmazların satımında önalım hakkı kullanılamaz.
  • Paydaşların paylarını hep birlikte üçüncü kişiye devretmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
  • Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması halinde, başka bağımsız bölüm malikleri önalım hakkı kullanamaz.
  • Önalım hakkından feragat edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz.
  • Önalım hakkı dürüstlük kurallarına aykırı kullanılamaz.
  • Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise önalım hakkı kullanılamaz.
  • Tapuda paydaş olmayan önalım hakkını kullanamaz.
  • Yasal önalım hakkı menkul satışlarda geçerli değildir.
  • Payın şirkete sermaye olarak konulması halinde önalım hakkı kullanılamaz.
  • Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
  • Elbirliği mülkiyetine  (iştirak halinde mülkiyete) bağlı taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım Hakkı Süresi Nedir? Ön Alım Hakkı Ne Zaman Kullanılabilir?

Paylı mülkiyete tabi taşınmazın satışı diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilir ise satılan payı satın almak isteyen paydaş bu bildirimi takiben 3 ay içerisinde ön alım davası açmalıdır. Eğer satış kendisine noter aracılığı ile bildirilmemiş ise her hâlükârda satışın üzerinden 2 yıl geçmekle önalım hakkı düşecektir. Bu süreler hak düşürücü olduğundan hâkim tarafından re’sen göz önünde bulundurulur.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır? Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

kocaeli en iyi boşanma avukatı

Önalım hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilir. Yukarıda açıkladığımız üzere, gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı önalım davası açmalıdır.

Önalım davası, görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak kullanılmalıdır. Bu davada yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Önalım hakkını kullanmak için açılan dava, açılmış bir ortaklığın giderilmesi davası varsa bu dava bakımından bekletici mesele yapılır. Bu nedenle önalım hakkına dayalı dava sona ermeden ortaklığın giderilmesi hususunda karar verilmeyecektir. Ortaklığın giderilmesi davası ile ilgili detaylar için ilgili makalemizi inceleyebilirsiniz.

Önalım Hakkından Feragat Edilebilir mi?

Önalım hakkından feragat etmek mümkündür. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Komşu Parsel Sahibinin Önalım Hakkı Var Mıdır?

2014 yılında yapılan yasa değişikliği ile tarım arazileri satıldığında komşu parsel sahiplerine önalım hakkı tanımış idi. Ancak bu hakkın kötü niyetli olarak kullanılması ve beklenen menfaatin sağlanamaması sebebiyle 4 Kasım 2020’de kabul edilen 7255 Sayılı Torba Yasa ile bu madde yasadan tümüyle çıkarılarak tarım arazilerinde komşu parsel sahibinin önalım hakkı ortadan kaldırılmıştır.

Uygulamada önalım hakkına engel olabilmek için tapuya beyan edilen satış bedelleri olduğundan çok fazla gösterilmektedir. Bu şekilde gösterilen yüksek bedeli ödemek istemeyen önalım hakkı sahibi hakkını kullanmaktan vazgeçmek zorunda kalmaktadır. Böyle bir durumda bedelde muvazaa iddiasına dayanarak önalım hakkı sebebiyle tapu iptali davası açmak gerekecektir. 

Kendi durumunuza uyan detayı bilgi için alanında uzman bir avukattan yardım almanızı tavsiye ederiz.



Bir yanıt yazın

Call Now Button