Kira Uyarlama Davası 2022

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası hakkında bilgi vermeden önce kira sözleşmesini açıklamak gerekmektedir.

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmesi taraflarca yazılı olarak düzenlenebileceği gibi sözlü olarak da yapılabilir, bu hususta bir şekil şartı öngörülmemiştir. Yine sözleşme serbestisi gereği kira bedeli kiracı ve kiraya veren arasında serbestçe belirlenebilir. Her ne kadar kira bedeli taraflarca belirlense de bazen değişen koşullar sebebi ile olağanüstü durumlar söz konusu olabilir ve kiracı ya da kiraya veren açısından edimin ifası imkânsız hale gelebilir. Böyle bir durumda taraflar kira uyarlama davası açabileceklerdir.

Kira Uyarlama Davası

Öncelikle kira uyarlama davası ile kira tespit davasının farklı davalar olduğunu belirtmek gerekir. Kira uyarlama davası açılabilmesi için aşırı ifa güçlüğü söz konusu olmalıdır. Aşırı ifa güçlüğü Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Kira Uyarlama Davasını Kim Açabilir?

Kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve kiraya verendir. Kira uyarlama davasını da hem kiracı hem de kiraya veren açabilir.

Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir?

• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır.
• Taraflar arasındaki kira sözleşmesi uzun süreli olmalıdır.
• Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra taraflarca önceden tahmin edilemeyecek olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
• Ortaya çıkan durum sonucunda taraflar aşırı ifa güçlüğüne düşmelidir.
• Yaşanan olağanüstü duruma taraflar sebebiyet vermemiş olmalıdır.
• Taraflar borcunu ifa etmemiş yahut ihtirazı kayıtla ifa etmiş olmalıdır.

Yargıtay 8. H.D. 2020/2910E., 2020/6680K., 17.11.2020 tarihli kararı

“…Taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir. O halde mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…”

Kira Uyarlama Davası Açma Süresi

Kira uyarlama davalarında herhangi bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Ancak ifa güçlüğüne sebebiyet veren olağanüstü olayın ortaya çıkmasını ardından derhal dava açılmalıdır, aksi halde hak kayıplarına sebebiyet verilebilir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira uyarlama davası açısından kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir.

Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?

Kira uyarlamasına ilişkin açılacak davanın ne kadar süreceğine ilişkin net bir bilgi vermek doğru değildir. Zira davanın açıldığı mahkemenin iş yoğunluğu, delil durumu, duruşma aralıkları vs gibi hususlar davanın sürecini etkileyebilmektedir.

Kira Uyarlama Davası Dilekçe Örneği

Her olay kendi şartlarında değerlendirilmesi gerektiğinden standart dilekçeler kullanarak açılan davalar ileride hak kayıplarına sebebiyet verebilmektedir. Bu nedenle kendi taleplerinize ve mevcut duruma uygun şartlarda dilekçe hazırlanması ve davanın takibi için alanında uzman bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.

Konu ile ilgili diğer makalelerimiz de ilgili linkten ulaşabilirsiniz:

Kira Borcunun Ödenmemesi Halinde Kiracının Tahliyesi

10 Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kira Tespit Davası