Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk (2023) Güncel Bilgiler

Günümüzde en sık rastladığımız sözleşmelerden biri kira sözleşmesidir. Kira sözleşmeleri, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme niteliğinde olup kiralayana taşınmazın kullanılması borcunu yüklerken kiracıya ise taşınmazı kullanması karşılığında bir ivaz(para) ödemeyi yüklemektedir.

Kira sözleşmelerinden kaynaklı ortaya çıkan uyuşmazlıklar çoğunlukla tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davaları yoluyla giderilmeye çalışılmaktadır.

TAHLİYE DAVASI NEDİR?

Tahliye davası, kiracıyı ev veya iş yeri gibi kiralanandan çıkarmak için kanunda sayılan belirli nedenlere dayanarak kiraya veren ya da yeni malik tarafından açılan davalardır.

Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Tahliye davası kanunda sayılan belirli nedenlere dayanılarak açılabilecektir:

1. Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
2. Taşınmazın Yeniden İnşası İmarı Ve Onarımı Sırasında Kullanımının İmkânsız Olması Nedeniyle Tahliye
3. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
4. Kiracının Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
5. Kiracının Ödemede Temerrüde Düşmesi Veya İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (Detaylı bilgi için https://www.ilkehukukvedanismanlik.com/iki-hakli-ihtar-nedeniyle-tahliye/ ve https://www.ilkehukukvedanismanlik.com/kira-borcunun-odenmemesi-halinde-kiracinin-tahliyesi/ yazılarımızı okuyabilirsiniz.)
6. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşin Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye

Tahliye Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davaları zorunlu arabuluculuk kapsamında yer almamakta olup taraflar, tahliye davası arabuluculuk başvurusunda bulunmak isterler ise ihtiyari arabuluculuğa başvurmaları söz konusu olmaktadır.

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

TBK 344. maddenin 1. fıkrası uyarınca kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenmesi talepli bir dava olup uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinmekte ise de kiracı tarafından kira bedelinin yeniden belirlenerek düşürülmesi talepli de dava açılabilmektedir. Mahkeme tarafından verilecek hüküm ile belirlenen kira bedelindeki artış haricinde kiracı aleyhine kira sözleşmesinde herhangi bir değişiklik yapılamayacaktır.

Sözleşmede kira artış oranının açıkça belirtilmiş olması sebebiyle kiralayan, uzun süreli kira sözleşmelerinde her yıl değişen ekonomik koşullar altında kira bedelinin rayiç orandan düşük kalması riski altındadır. Durum böyle iken kiraya veren, taşınmazın kira bedelinin rayiç bedelin altında kalması halinde yaşayacağı maddi kaybı ortadan kaldırmak için kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvuracaktır. TBK 344/II uyarınca “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklinde ifade edilmiş olup hakim tarafların hakkaniyet esasları çerçevesinde tüketici fiyat endeksini (TÜFE) aşmayan bir artış oranı belirleyecektir.

Kira sözleşmesinin 5 yılı aştığı durumlarda ise taraflar arasında mutabakata varılıp varılmadığına bakılmaksızın her 5 yılın sonunda uygulanacak kira artış oranı hakim tarafından belirlenmektedir. TBK 344/III’te de söz konusu hükme yer verilmiştir. “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Kira tespit davalarına ilişkin ne zaman açılabileceği yahut kimlerin açabileceği ile ilgili ayrıntılı bilgi için https://www.ilkehukukvedanismanlik.com/kira-tespit-davasi/ konulu yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Kira tespit davaları zorunlu arabuluculuk kapsamında yer almamakta olup taraflar, kira tespit davası arabuluculuk başvurusunda bulunmak isterler ise ihtiyari arabuluculuğa başvurmaları söz konusu olmaktadır.

KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?

Kira uyarlama davası; kira bedellerinin değişen koşullara uygun hale getirilmesi amacıyla açılmakta olan bir dava olup kira tespit davasının aksine kirada artış talep edilmeyen, sözleşmenin aşırı ifa güçlüğü nedeniyle değişen koşullara uyarlanmasının talep edildiği bir davadır. Kira uyarlama davasının açılabilmesi için belirli şartlar bulunmaktadır.

KİRA UYARLAMA DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?

• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır.

• Taraflar arasındaki kira sözleşmesi uzun süreli olmalıdır.

• Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra taraflarca önceden tahmin edilemeyecek olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

• Ortaya çıkan durum sonucunda taraflar aşırı ifa güçlüğüne düşmelidir.

• Yaşanan olağanüstü duruma taraflar sebebiyet vermemiş olmalıdır.

• Taraflar borcunu ifa etmemiş yahut ihtirazı kayıtla ifa etmiş olmalıdır.

Kira uyarlama davalarına ilişkin ne zaman açılabileceği yahut kimlerin açabileceği ile ilgili ayrıntılı bilgi için https://www.ilkehukukvedanismanlik.com/kira-uyarlama-davasi/ konulu yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira Uyarlama Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Kira uyarlama davaları zorunlu arabuluculuk kapsamında yer almamakta olup taraflar, kira uyarlama davası arabuluculuk başvurusunda bulunmak isterler ise ihtiyari arabuluculuğa başvurmaları söz konusu olmaktadır.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA ARABULUCULUK SÜRECİ

Kira sözleşmelerinden kaynaklanan davalar ihtiyari arabuluculuk yolu ile çözüme kavuşturulabilmektedir. Ancak kira davalarında arabuluculuk yoluna başvuru zorunlu değildir. Yani taraflar kira davalarında arabuluculuk yoluna dilerlerse başvuru yapabilirler.

Arabuluculuk yoluna başvurulmadan dava süreci tercih edildiğinde ülkemizdeki yargılama sürelerinin uzun olması sebebi ile taraflar bu süreçte fazlaca yıpranmaktadır. Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda henüz zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk yoluna başvurmak mümkün olmamakla birlikte kira uyuşmazlıklarının da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınması hususunda gerekli çalışmalar sürdürülmektedir. Kira davalarında arabuluculuğun dava şartı haline gelmesi durumunda tarafların dava açmadan evvel öncelikle arabuluculuk başvurusu yapmaları gerekecektir. Dava şartı arabuluculuk ve ihtiyari arabuluculuk konularına ilişkin detaylı bilgi için bu konudaki https://www.ilkehukukvedanismanlik.com/dava-sarti-zorunlu-arabulucuk/yazımızı okuyabilirsiniz.

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK YOLUNA KİMLER BAŞVURABİLİR?

• Kiraya Veren,
• Kiracı,
• Malik,
• Paydaşlar,
• İntifa Hakkı Sahibi arabuluculuk yoluna başvurarak ihtiyari arabuluculuk ile sürecin daha hızlı bir şekilde çözümlenmesini sağlayabilir.

ARABULUCULUK YOLUNA BAŞVURU SÜRESİ

Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan evvel veya dava açtıktan sonra ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurulabilmektedir. Dava açıldıktan sonra arabuluculuk yoluna başvurulması halinde mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde çözüme varılamadığı takdirde mahkeme verdiği süreyi 3 ay daha uzatabilmektedir.

Kira davalarında arabuluculuk sürecinin tarafların anlaşması halinde sona ermesi ile taraflar anlaşma metinlerinin icra edilmesine ilişkin mahkemeden “icra edilebilirlik şerhi” talep edebilirler. İcra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge olacaktır.

Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar için ihtiyari arabuluculuğa başvurmak taraflar açısından çok daha hızlı ve ekonomik olacaktır. Tarafların icra takipleri ile uğraşmaları ve tahliye aşamasında mağdur olmalarının önüne geçilerek anlaşma ile çözüme ulaşma sağlanacaktır.