Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ancak tapuda resmi şekilde yapıldığı durumda geçerli olmaktadır. Bir taşınmaz, örneğin bir arsa, ileri bir tarihte belirlenmiş koşullar ile satılmak isteniyorsa, tapuda resmi satış yapmadan önce taraflar noterde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapabilirler. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazın sözleşmede belirtilen tarihte ve yine sözleşmede belirtilen miktarda satılacağı taahhüt edilmiş olmaktadır.

Geçerlilik Şartları;

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Noterde düzenlenmeyen gayrimenkul satış vaadine dayanarak hak talep etmek, tapunun devrini dava etmek sonuç doğurmayacaktır. Zira Türk Medeni Kanunu m. 706: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” demektedir.

Noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi yoktur. Ancak bazı durumlarda noterde düzenlenmiş olan bir taşınmaz satış sözleşmesinin, şekle aykırılık sebebiyle geçersiz kılınması yerine satış vaadi sözleşmesi olarak geçerli sayılması doktrin ve Yargıtay tarafından kabul edilmektedir.

Satış vaadi sözleşmesi şekle aykırı olarak  yapılmış olsa dahi,  eğer sözleşme gereği yerine getirilmişse,  geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı teşkil edebilir. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, adi yazılı şekilde yapılmış olan sözleşmeye rağmen yüklenici tarafından bina inşa edilmişse, arsa sahibinin şekle aykırılığı ileri sürerek arsa payına ilişkin satış vaadini yerine getirmekten kaçınması hakkın kötüye kullanımı oluşturur.

Sözleşmede her iki taraf da  iradesinin açıkça ortaya koymalıdır.  Tek taraflı bir irade beyanı içeren belge satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez. Bu nedenle gayrimenkulü satmayı vaad eden ile gayrimenkulü satın almayı vaad eden birlikte bu sözleşmeyi düzenlettirmek üzere notere gitmelidirler.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satımında satış bedeli sözleşmenin en önemli unsurudur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu olabilecek gayrimenkulün tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir. Tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir, yapılan sözleşme geçerli kabul edilmez.

Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazın payları belli ise, payın belli bir bölümüne veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır. Elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda ortaklardan birinin ortaklık dışında bir kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdetmesi halinde bu sözleşme bir taahhüt muamelesi niteliğinde olup geçerli olacaktır. Ancak bu sözleşmeye dayanılarak devir talep edilebilmesi için elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gerekmektedir. Örneğin; miras ortaklığından kaynaklanan elbirliği mülkiyette, mirasçılardan biri ileriye dönük kendi payına düşen hisseyi satmayı vaad ederse iş bu sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamaz.

Sözleşmenin Tapuya Şerhi

Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir. Yani, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilir. Şerhin etkisi 5 yıldır. Şerhten itibaren 5 yıl içinde taşınmaz tapuda devredilmediği takdirde şerhin etkisi ortadan kalkar.

Şerhe ilişkin bir yargıtay kararında şöyle denilmektedir;

“Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şerh edilmediği sürece vaad konusu taşınmazın tapudan bir üçüncü kişiye temliki halinde sonradan ayni hak iktisap eden bu kişiye karşı ileri sürülemez. Ancak, şerh edilmemiş dahi olsa satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra vaade konu taşınmazın sırf vaad alacaklısını zarara uğratmak amacıyla malikince danışıklı olarak bir başka kişiye tapudan temliki halinde, vaad alacaklısının muvazaa nedeniyle tapunun iptalini istemesi olanaklıdır. Muvazaa iddiasına dayanan taraf temlik eden ve edilene göre üçüncü kişi durumunda olduğundan bu iddiasını her türlü delil ile ispat edebilir”. Y. 14. HD 15.5.2001 T., E.2001/3041, K.2001/3638

Tarafların Yükümlülükleri

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaad eden sözleşmedeki devir tarihinde taşınmazı satış vaad edilene devretmekle yükümlüdür. Sözleşme kuruluş aşamasında satış vaad eden tarafın taşınmaza malik olması şart olmayıp  devir aşamasında malik olması yeterlidir. Hal böyle iken satış vaad eden devir sırasında taşınmaza malik değilse sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse tazminata mahkum edilir.

Satışı vaad edip süresinde yerine getirmeyen tarafa tapu devri için tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir. Bu dava ile taşınmaz mahkeme kararı ile vaad alacaklısına geçmektedir.

Taşınmazı satın almayı vaad eden taraf ise sözleşmede belirtilen bedeli ödemekle yükümlüdür. Ödeme yapmadan tapunun devrini talep edemeyecektir.