Arsa Payı Karşılığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 2022

Arsa Payı Karşılığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, toplumda daha yaygın bilinen ismiyle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; taraflardan birinin, taşınmazının tamamını yahut belli bir payını yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de buna karşılık arsa üzerinde inşa edilecek olan gayrimenkul üzerindeki belli başlı bağımsız bölümleri taşınmaz malikine devretmeyi yüklendiği bir sözleşme türüdür. Anlaşıldığı üzere sözleşmede arsa sahibi ve yüklenici olmak üzere iki taraf vardır ve tarafların belli başlı yükümlülükleri şunlardır:

Taşınmaz Malikinin Yükümlülükleri:

• İnşaatın gerçekleştirileceği arsanın imar/parsel bakımından kaydının işlenmiş olması
• Arsanın inşaata uygun bir şekilde yükleniciye teslim edilmiş olması
• İnşaatın yapılacağı arsa üzerinde tasarruf edebiliyor olması
• Arsanın kararlaştırılan bağımsız bölümlerin inşaasına elverişli olması

Yüklenicinin Yükümlülükleri:

• Bağımsız bölümleri projeye uygun olarak zamanında ve eksiksiz şekilde arsa sahiplerine devir yükümlülüğü
• Özen ve sadakat yükümlülüğü
• İşi bizzat yapmak yükümlülüğü: Her ne kadar kural olarak yüklenici aldığı şi bizzat ifa etmek durumunda olsa da yüklenicinin tüm inşaatın yükünü tek başına omuzlayamayacağı düşünüldüğünde bu yükümlülük istisnaen işi kendi gözetimi altında başkalarına yaptırma yükümlülüğüne de dönüşebilir.
• İskan ve oturma izni alma yükümlülüğü
• Ayıptan sorumluluk ve gerekli araç gereçleri sağlama yükümlülüğü

Arsa Payı Karşılığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli

Söz konusu sözleşme içerisinde taşınmazını devrini gerektiren bir işlem barındırdığından tapuda resmi senet düzenlenerek yapılması gerekmektedir. Bu kapsamda sözleşme noter huzurunda ve bizzat noter tarafından düzenlenmek suretiyle yapılmalıdır. Noter dışında, sözlü yahut tarafların kendi aralarında yazılı anlaşma yolu ile yaptıkları sözleşmeler geçerli olmayacaktır.

Fakat gerek toplumumuzda bu tarz sözleşmelerin çok yaygın olması gerekse tarafların söz konusu şekil şartlarına yeterince vakıf olamamaları sebebiyle yapılmış olan şekle aykırı sözleşmelerin tümüyle geçersiz kılınması hakkaniyete uygun düşmeyeceğinden, ifa edilmiş edimler Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri alınabilmektedir. Öte yandan bir hakkın kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumayacağından, taraflardan birinin veya her ikisinin sözleşmenin kurulurken şekil şartlarına aykırılık taşıdığını bilmesine karşın yapılan sözleşmelerin akıbeti, geçerli şekilde kurulan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile aynı olacak, artık bu sözleşmenin şekle aykırılığı ileri sürülemeyecektir. Bu hususa örnek olarak, yapımı tamamlanan ve iskânı alınma aşamasına kadar gelmiş bulunan bir inşaat için arsa sahibi sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek arsa payını devretme borcundan kaçınamayacaktır.

Hukukumuzda 3 tür arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mevcuttur:

• Arsanın tamamı ya da bir bölümü teminat ipoteği karşısında yükleniciye devredilmesi,
• İnşaatın farklı aşamalarında arsanın bölüm bölüm devredilmesi,
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesinin birlikte yapılması,

Uygulamada en sık karşılaşılan sözleşme türü kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile satış vaadi sözleşmesinin bir arada yapıldığı türdür.

Arsa Payı Karşılığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi

Sözleşmenin sona ermesi sonucunu doğuracak bazı durumlar şunlardır;

1)Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmiş olması: Arsa sahibinin taşınmaz payını devretmesi, yüklenicinin de belirlenen sürede istenen taşınmazı tüm gerekleri ile yerine getirmiş ve söz konusu bağımsız bölümleri taşınmaz malikine devretmiş olması halinde sözleşme sona erecektir.

2)Yüklenicinin inşaatı belirlenen süre içerisinde bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması: İnşaatın bitmesine az bir zaman kaldığı halde, hayatın olağan akışı içerisinde inşaatın kalan zaman içerisinde bitirilemeyecek kadar eksik olduğunun anlaşılması halinde arsa sahibi, yüklenici ile olan sözleşmesini sona erdirebilir.

3)Arsa sahibinin haklı nedenle fesih hakkını kullanması

4)Olağandışı doğa olayları

5)Arsa sahibinin taşınmazı devir borcunu yerine getiremeyecek duruma gelmesi: Bu duruma malikin, taşınmazın mülkiyetini kaybetmesi örnek verilebileceği gibi taşınmaz sahibinin fiil ehliyetinin kısıtlanması da örnek olarak verilebilir.

Yargı Yolu

Taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözümünde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir.

HMK m.12: “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”

Buna ek olarak taraflardan her biri Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sıfatına haizse, dava Asliye Ticaret Mahkemesinde görülecektir.